토지매매계약서 특약사항 정리(+기본사항, 선택사항)

토지나 건물 등 부동산 거래를 할 때 문구가 애매하여 법정 분쟁이 발생할 시 책임소재를 구분하기 어려운 경우가 많습니다. 오늘은 토지 매매 시 알아야 할 사항 중 하나인 토지매매 계약서 특약사항에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

목차
1. 토지매매계약서 특약사항(기본사항)
2. 토지매매계약서 특약사항(선택사항)
 2.1 중도금 선지급 금지
 2.2 무허가 건축물 정리
 2.3 대리인과의 계약
 2.4 공동소유자와 계약
 2.5 신탁관리회사 토지
 2.6 계약금 계약 미이행
 2.7 등기 명의자 별도 지정
 2.8 진입로 지료 청구 가능성
 2.9 조세공과금 부담
 2.10 정착물 포함
 2.11 철탑 송유관 등 지상권 부담
 2.12 농작물 지장물 철거
 2.13 분묘이전 책임
 2.14 계약면적과 실측 면적의 차이
 2.15 지질조사 및 계약해제
 2.16 매도자의 진입로 확보 책임
 2.17 인·허가 책임
 2.18 매수인의 잔급 지급일 준수의무
 2.19 가계약 사항 위반 시 가계약금의 구속
 2.20 당사자 협조

 

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1. 토지매매계약서 특약사항(기본사항)

① 본 토지매매계약은 양 당사자가 토지이용계획 확인원, 등기사항 전부증명서, 건축물대장, 토지대장, 지적도 및 현 토지의 경계상태를 직접 서류 및 육안으로 확인하고 계약 및 서명 날인한다.

 

② 본 토지매매계약의 면적은 등기사항 전부증명서, 토지대장 기준이며 향후 실측 면적과 계약면적이 차이가 있더라도 그 과대 및 과소 여부에 불구하고 매도인 매수인이 그대로 모두 수용하기로 한다.

 

③ 등기사항 전부 증명서상 근저당권 등 제한물권과 가압류 등 권리침해 등기는 중도금 수령과 동시에 모두 말소한다.

 

④ 토지상의 비닐하우스 1동의 임대차 계약은 매수자가 승계받기로 하고 잔금에서 정산한다.

 

⑤ 본 계약 토지상의 정착물 및 농작물은 매도인이 잔금 지급 전까지 정리하며, 이를 이행하지 않을 때는 매매대금에 포함하여 매수인이 인수하기로 한다.

 

⑥ 본 토지매매계약은 매수인이 토지거래허가 또는 농지취득 자격증명원을 받을 수 없는 경우에는 본 계약을 무효로 하며 매도인은 계약금을 반환하고 본 계약을 조건 없이 해제하기로 한다.

 

⑦ 매수인은 본 토지가 토목공사 3년이 경과하고 구릉지에 성토하여 신축 공사 시 축대 및 토석을 보강할 필요가 있음을 알고 계약한 것으로 이와 관련한 일체의 절차와 비용은 매수인이 부담하기로 한다.

 

⑧ 본 토지 진입로는 개인사도로서 연 00원의 지료를 지불하고 있음을 매수인이 확인하고 계약하며 잔금 이후에는 매수인이 부담한다.

 

⑨ 본 계약은 양 당사자가 위 특약사항과 중개대상물 확인설명서에 대해 잘 읽고 들은 후 계약 서명 날인한다.

 

2. 토지매매계약서 특약사항(선택사항)

2.1 중도금 선지급 금지

매수인은 중도금을 약정된 지급일보다 미리 지급할 수 없고 지급하더라도 효력을 인정하지 않으며, 매도인은 중도금 지급 여부에 불구하고 중도금 약정 지급기일 이전까지는 계약금의 배액을 배상하고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있기로 한다.

2.2 무허가 건축물 정리

본 토지 위의 무허가 건축물은 중도금 지급 시까지 매도인이 정리해주기로 하며, 잔금 지급 시까지 정리되지 않을 때에는 철거업자의 견적을 받아 그 금액은 잔금에서 공제하고 지급한다.

2.3 대리인과의 계약

본 계약은 소유자와 통화, 승낙 하에 위임장과 인감증명서를 소지한 대리인과 계약한 것이며, 대금은 소유자 계좌로 입금하고 잔금일에 소유자가 중개사무실에 직접 참석하여 매매계약서에 서명 날인한다.

2.4 공동소유자와 계약

본 계약은 공동소유물건으로  ½ 공동소유자 A가 위임장과 인감증명서를 첨부한 다른 ½ 공동소유자 B의 위임을 받고 B의 통화 승낙을 받아 계약한 것이며, 대금은 ½씩 공동소유자 각각의 계좌에 입금한다.

2.5  신탁관리회사 토지

본 계약상의 토지는 00 신탁회사 관리 물건으로 신탁관리회사의 승낙 하에 매매하며, 대금은 신탁관리계좌로 입금하기로 한다.

2.6 계약금 계약 미이행

본 계약은 계약금 오천만 원 중 이천만 원은 계약 시 지급하며, 삼천만 원은 00년, 00월, 00일 지급하기로 한다. 만약 매수인이 지급일까지 지급하지 않을 경우에는 이미 선지급한 이천만 원은 반환하지 않기로 하며, 조건 없이 해약하기로 한다.

2.7 등기 명의자 별도 지정

본 매매계약은 매수인의 사정으로, 중도금 지급 시에 매수인이 지정하는 자에게 매도인은 잔금 수령과 동시에 명의 이전해주기로 한다.

2.8 진입로 지료 청구 가능성

본 토지의 진입로는 사도로서 향후 매수인에게 토지 사용료를 요청할 수 있다는 것을 확인하고 계약 서명 날인한다.

2.9 조세공과금 부담

본 계약상의 토지에 대한 각종 조세 및 공과금은 잔금일 기준으로 매도자가 정산한다.

2.10 정착물 포함

매매대금에는 위 목적물 위에 존재한 정원석과 정원수 및 기타 수목 비닐하우스 등 정착물 일체를 포함한다.

2.11 철탑 송유관 등 지상권 부담

본 매매토지에는 지상에는 철탑, 지하에는 송유관이 매설되어 지상권이 설정된 토지로서 국가중요시설로 매도인이 지상권 말소가 불가하므로, 매수인이 지상권을 현 상태대로 인수하기로 한다. 

 

이 경우 지상권설징시 매도인이 지급받은 지료는 총 매매대금에서 공제하기로 한다.

2.12 농작물 지장물 철거

토지에 경작 중인 다년생 농작물 및 지장물 일체는 중도금 지급일까지 매도인이 철거해주기로 하며, 만약 잔금지급일까지 철거하지 않아 매수인이 철거하게 될 때 철거비용은 잔금에서 공제하기로 한다.

 

이 경우 매도인은 철거에 따른 일체의 이의를 제기하지 않기로 한다.

2.13 분묘이전 책임

본 토지상의 분묘이장책임은 유,무연고를 불문하고 잔금일까지 매도인이 이장하며, 만약 미이장하여 매도인의 계약목적을 이룰 수 없는 경우에는 계약을 해제할 수 있으며 받은 계약금을 반환한다.

 

단, 매도인이 이장할 수 있다고 판단하여 계약해제를 선택하지 않는 경우에는 이장에 필요한 일체의 비용과 잔금일로부터 이장완료일까지 매매대금 전체에 대하여 0%의 이자율로 계산한 금액을 매도인은 매수인에게 지급한다.

2.14 계약면적과 실측 면적의 차이

본 계약은 공부상 면적을 기준으로 한 것이며 매수자는 중도금 지급일까지 측량을 하며, 매도자는 이에 협조하기로 한다.

 

계약면적과 실측 면적과의 차이가 발생하면 ㎡당 단가로 가감 정산하기로 하며 측량비용은 매도인과 매수인이 각각 ½을 부담하기로 하며, 이를 이유로 계약해제는 불가하다.

2.15 지질조사 및 계약해제

매수인은 잔금 지급 이전이라도 지반 확인을 위해 본건 토지의 지하를 굴착하여 지질조사를 할 수 있으며, 암반 등에 의하여 통상의 건축비보다 00% 이상의 건축비가 소요될 것으로 판단되면 위약금 없이 계약을 해제할 수 있다.

 

이때 건축비 산정은 국가에서 인정한 공신력 있는 기관이나 전문가에 의해 확인된 경우에만 인정한다.

2.16 매도자의 진입로 확보 책임

매도자가 잔금지급일 이전까지 폭 6m의 진입로를 확보해주는 조건이며, 만약 매도자가 진입로를 확보해주지 않으면 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 진입로 미확보로 인해 매도인이 지급할 위약금은 잔금일로부터 반환일까지 총 매매대금에 대하여 연 0%로 계산한 금액으로 한다.

2.17 인·허가 책임

본 매매계약에 의해 부동산을 합법적으로 이용하기 위한 각종 인·허가 등에 대한 사항은 매수인이 책임지며, 매도인은 이에 적극적으로 협조하기로 한다.

 

만약 매도인이 협조하지 아니한 경우에는 매수인은 매도인이 협조할 내용을 구체적으로 00일 이상의 기간을 정하여 최고하고, 그럼에도 불구하고 매도인이 협조하지 않으면 매수인은 계약을 해제하고 매도인은 대금 모두를 반환하기로 한다.

2.18 매수인의 잔금지급일 준수의무

매수인의 모든 인·허가절차 완료 일자와 잔금 일자 중 빠른 날짜에 잔금을 지급하기로 하며, 매수인은 모든 인·허가사항이 완료되지 않았음을 이유로 잔금 지급을 연기하거나 거절할 수 없다.

2.19 가계약 사항 위반 시 가계약금의 귀속

본 계약은 상호 매매의사를 확인하기 위한 가계약으로, 0일 이내에 본계약을 체결하지 않으면 매매계약으로서의 효력을 상실하며, 기지급 된 금원 일체는 최고 등 상대방에게 별도의 통보 없이 매도인에게 즉시 귀속된다.

2.20 당사자 협조

기타 여기에 정하지 않은 사항은 민법 및 일반 부동산 거래 관례에 따르며, 위 매매가 차질 없이 이루어질 수 있도록 상호 최대한 협조하기로 한다.

 

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